Plan Municipal Monterrey 2040: ¿Pagar por el crecimiento urbano?

• El Plan Municipal de Desarrollo Urbano Monterrey 2040 introduce el pago de aportaciones por acciones urbanísticas de densificación, una medida que ha generado controversia en el gremio de desarrolladores.

En los últimos meses fue puesto en consulta el nuevo Plan Municipal de Desarrollo Urbano, Monterrey 2040, dentro del cual destaca una figura que ha generado conflicto, principalmente en el gremio de los desarrolladores. 

Se trata de la figura del pago de aportaciones por la realización de acciones urbanísticas de densificación. 

En esta acción se advertían tres ilegalidades manifiestas: 

1. El plan proponía obligar a toda acción urbanística que se ejecutara dentro de Ciudad Central y a los beneficiados por el Desarrollo Orientado a la Proximidad (DOP) a realizar el pago de aportaciones, incluso por el simple aprovechamiento de la densidad base. Esto contraviene el propio objetivo del Plan, que busca realizar aportaciones únicamente en caso de un incremento en los lineamientos urbanos en ciertas zonas donde se pretende llevar a cabo una densificación controlada.  

2. Fiscalmente, en el Plan se pretendió otorgar a las aportaciones una naturaleza de aprovechamientos con la intención de no sujetarlas a los parámetros constitucionales de proporcionalidad a los que están sujetos los derechos. Sin embargo, era evidente que, al tratarse de ingresos que percibirá el municipio como requisito o condición para la aprobación de una autorización municipal, queda claro que estos tienen carácter de derecho y, por lo tanto, deben ajustarse a los parámetros constitucionales de proporcionalidad en cuanto al costo del servicio que se presta y el monto o la cuota que debe pagar el contribuyente por dicho derecho.  

3. Los pagos por aprovechamientos que se pretendían imponer resultan ilegales al intentar recuperar costos que ya son cobrados. Si bien es cierto que a los proyectos constructivos que rebasen la capacidad de servicios en materia de agua y drenaje, energía eléctrica o movilidad, les deben ser cargados proporcionalmente los costos de las obras necesarias para dichos servicios, también es cierto que la propia ley ya establece la forma en que deben cubrirse estas incidencias. 

Esto se debe a que la factibilidad de agua, energía o los estudios de movilidad ya determinan el costo que debe asumir el desarrollador para compensar el rebase en la capacidad de los servicios públicos. 

En ningún momento se faculta al municipio para exigir el pago de otra aportación destinada a compensar un concepto ya cobrado.  

Dichas ilegalidades se señalaron durante el proceso de consulta del Plan, solicitando la eliminación de esta figura. Posteriormente, a través de la reconsulta del Plan, las autoridades municipales, sin eliminar el pago de aportaciones por aprovechamientos de densificación, presentaron algunas adecuaciones.

Estas son las principales:

• En las zonas DOP, las aportaciones se pagarán únicamente sobre el excedente de la densidad base y no sobre la densidad base misma.  
• En Ciudad Central, estarán exentos del pago de aportaciones los proyectos que no superen los 1,500 metros cuadrados de CUS y las 85 viviendas por hectárea en proyectos habitacionales, ya que no se consideran acciones de densificación de impacto relevante.
• Se permitirá a los desarrolladores realizar el pago de las aportaciones en dos parcialidades: el 50 por ciento al obtener la Licencia de Construcción y el 50 por ciento restante al momento de obtener la Constancia de Terminación de Obra o la autorización para la constitución del régimen en condominio.  

Si bien estas adecuaciones subsanaron algunas deficiencias, el pago de aportaciones por aprovechamientos sigue presentando diversas áreas de oportunidad que dificultan el crecimiento y desarrollo de la ciudad con políticas urbanas que cargan desproporcionadamente al desarrollador:  

1. Se habla de un Fideicomiso Maestro para Ciudad Central y Zonas DOP, pero no se especifica cómo se administrarán las aportaciones ni a qué proyectos se destinarán los recursos. Esto plantea dudas sobre si realmente se utilizarán para mitigar los efectos de la densificación en la ciudad o si serán aplicados en la zona donde se desarrolló el proyecto.  

2. En Ciudad Central continúa el cobro indiscriminado de aportaciones, incluso en casos de densidad base. Esto desincentiva el desarrollo de inmuebles mayores a 1,500 metros cuadrados de CUS o superiores a 85 viviendas por hectárea, aun cuando se trate de lineamientos ordinarios del Plan. Se considera que lo correcto sería aplicar el modelo de las Zonas DOP, donde las aportaciones se cobran solo por la densidad adicional optativa.  

Es crucial recalcar que debe existir una sinergia entre los desarrolladores y las autoridades para lograr un beneficio mutuo: rentabilidad para los desarrolladores y suficiente infraestructura urbana para soportar los proyectos inmobiliarios. 

Sin embargo, el pago de aportaciones no es la solución, ya que implica cobros extraordinarios para gastos que, en teoría, ya están contemplados en las factibilidades y estudios necesarios para desarrollar un proyecto. 

Además, no hay certeza de que los recursos recaudados realmente se utilizarán para generar la infraestructura necesaria para soportar la densificación.