Planes Maestros: el camino hacia ciudades sostenibles y habitables

• El autor en este artículo aborda la importancia de los planes maestros en el desarrollo urbano, destacándolos como herramientas clave para maximizar el valor de los proyectos inmobiliarios y garantizar la sostenibilidad a largo plazo, además de realizar un llamado a las autoridades para priorizar estos planes bien diseñados y adaptables al mercado

La planificación general puede ser una herramienta muy poderosa para añadir valor a un desarrollo inmobiliario y liberar su verdadero potencial, siempre que el proceso de planeación general se siga al pie de la letra. 

Algunos de los elementos clave que rigen los planes maestros y que tienen un gran impacto en el futuro desarrollo son los espacios abiertos y recreativos, las infraestructuras de transporte, los servicios, las instalaciones, y los espacios de trabajo, vida y culturales de uso mixto. 

Así, los planes maestros se diferencian de las típicas subdivisiones suburbanas por ofrecer un medio de interacción entre vecinos que define la palabra comunidad.

A largo plazo, un buen plan maestro ayuda a reducir el costo de un proyecto mediante una planificación eficaz de los servicios públicos, la red de calles, los materiales y un diseño adaptado al clima. 

De esta forma, se desarrolla teniendo en cuenta las aportaciones de las partes interesadas y los inversores, evitando conflictos de intereses en el futuro. 

Aunque arraigados en una visión, según los datos más recientes de la empresa de bienes raíces CBRE, los proyectos más resilientes tienen planes maestros flexibles que toman en cuenta el medio ambiente, responden a las necesidades del mercado y fomentan el estilo de vida de sus residentes.

En el mismo Sistema de Información Urbano Metropolitano (SIUM), que lanzó el Tec de Monterrey en conjunto con Fundación FEMSA, podemos apreciar cómo, en las últimas tres décadas, la superficie construida de la Zona Metropolitana de Monterrey crece más rápido que la población, haciendo que la ciudad pierda densidad y creando un futuro insostenible donde no será económicamente factible darle mantenimiento a las calles y a la infraestructura de nuestra ciudad. 

Por lo tanto, para problemas complejos requerimos soluciones innovadoras, y es por esto que considero que la ciudad de Monterrey necesita planes maestros que ofrezcan a sus habitantes cercanía a los centros y subcentros urbanos de la ciudad. Algunos planes maestros que ya toman forma en nuestra ciudad por medio de conjuntos urbanos son Arboleda, Valle Poniente y Nuevo Sur.

Actualmente, en lo personal, me encuentro trabajando en el desarrollo de un plan maestro en una importante zona de consolidación, muy bien dotada de infraestructura, equipamientos y áreas verdes, en el municipio de Guadalupe, Nuevo León. Aunque el plan maestro ya se encuentra terminado desde hace tiempo, no ha salido a la luz por el tedioso trabajo que ha sido obtener las autorizaciones, tanto municipales como estatales, para darle vida al proyecto. 

Por ejemplo, en el municipio se solicita la presentación de un dictamen de impacto urbano regional para poder autorizar el proyecto urbanístico del conjunto, que finalmente es solo una licencia de uso de suelo; siendo que, para dicho estudio regional, se requiere información extremadamente detallada que solo se podría aportar, con plena certeza, al momento de construir las edificaciones dentro de los pads del conjunto urbano, algo que sucedería hasta después de obtener el proyecto ejecutivo y de ventas. Por lo tanto, este tema termina por convertirse en una cuestión acerca de qué fue primero: si el huevo o la gallina, y con pláticas y propuestas interminables, en detrimento del proyecto.

De esta forma, en algunos casos se convierten en variables a considerar, en el desarrollo de conjuntos urbanos, las complicadas tareas de, primero, convencer a las autoridades de que el conjunto urbano es funcional (ya que en diversos municipios sencillamente se rechaza esta modalidad de aprovechamiento inmobiliario), y, segundo, la integración de los permisos cruzados que se requieren para su aprobación (ya que, en ocasiones, para autorizar un determinado permiso se requiere otro diverso de otra dependencia, que a su vez se niega a otorgarlo hasta que se cuente con el primero). 

Esto termina perjudicando la planeación efectiva del desarrollo inmobiliario (y, por lo tanto, la creación de planes maestros), ya que muchos desarrolladores optan por el camino más sencillo y desarrollan a través de subdivisiones que no permiten la creación de esta clase de herramientas de planificación. 

Asimismo, algunos desarrolladores tienden a unificar el proceso de planificación con el diseño de edificios debido a una falta de comprensión o a la percepción de que el diseño de los edificios se encarga de la planificación general, y que contratar por separado a un planificador general es un lujo y no una necesidad. 

Aunque es importante asegurarse de que el proyecto alcance su máximo potencial comercial, especialmente en las primeras etapas donde no hay muchos flujos positivos, es igualmente importante tener en cuenta la sostenibilidad a largo plazo del proyecto, centrándose en un plan maestro de buena calidad respaldado por sólidos principios de diseño urbano, sostenibilidad y creación de espacios. 

Esto aumentará la calidad del entorno y atraerá más inversiones, lo que multiplicará el valor inmobiliario del proyecto y de sus activos circundantes a largo plazo. 

Es por esto que, a mi parecer, se convierte en un deber del mismo desarrollador del plan maestro luchar contra la desgana al cambio e informar y convencer a las autoridades y a las personas dentro del entorno del proyecto acerca de los beneficios a largo plazo que traen estas estrategias a la ciudad, considerando que un proyecto bien planeado y flexible, que pueda responder a las variaciones del mercado, siempre será mejor que un proyecto inflexible que puede terminar abandonado en el futuro.

En una ciudad plagada de fraccionamientos horizontales que presionan aún más los servicios municipales, al agregar más calles que mantener, ubicados en la periferia y lejos de las rutas existentes de transporte público, requerimos un mayor apoyo de las autoridades, que faciliten la autorización de conjuntos urbanos que realmente puedan apoyar a solucionar los problemas actuales de la ciudad donde vivimos. 

Proyectos que ofrezcan viviendas dignas en zonas donde los habitantes realmente puedan hacer su vida, aprovechando las vías públicas, conexiones, equipamientos y la infraestructura ya existentes.