- El fideicomiso en desarrollos inmobiliarios ofrece certidumbre patrimonial vía fiduciario imparcial, idealmente bancario, destaca riesgos como financiamiento, fraudes en capital y plazos largos, y recomienda verificar reputación de partes, claridad en financiamiento y mecanismos de salida contractuales para evitar conflictos.
El fideicomiso es una figura jurídica —un contrato mercantil por naturaleza— que proporciona certidumbre a las partes involucradas. No solo permite establecer reglas claras sobre un patrimonio específico y su gestión a lo largo del tiempo, sino que su principal distintivo radica en transferir el dominio, custodia jurídica y titularidad de ese patrimonio a un tercero imparcial: el fiduciario. Es decir, el ente investido de la confianza de las partes para gestionarlo, conforme al objeto estipulado en el fideicomiso.
Si bien el marco legal permite a diversas entidades actuar como institución fiduciaria, bajo determinados casos y con limitaciones debidamente establecidas, son las instituciones bancarias, tanto la banca múltiple como la banca de desarrollo, las que tienen mayor margen de maniobra, calado y por supuesto experiencia para fungir como tales.
Es por eso siempre recomendable recurrir a ellos para la función aludida
En el caso de los desarrollos inmobiliarios de la más diversa índole, la figura del fideicomiso es cada vez más recurrida. Ello obedece a diversos factores, como la necesidad, por parte de los empresarios abogados a la industria de la construcción y su comercialización, de no descapitalizarse mediante la compra de la reserva territorial que les permita continuar con su negocio, así como tener la mayor certeza posible de que el trabajo y la inversión que se efectuará sobre un inmueble ajeno será respetada y honrada. En cuanto a los propietarios de los inmuebles en cuestión, la certidumbre consiste en que, al haber una institución fiduciaria que formalmente se ostente como dueña, no se dilapidará su patrimonio y éste será transmitido a terceros adquirientes siempre y cuando se respete el pago de las contraprestaciones pactadas.
Hasta ahí todo suena bastante bien y hasta paradisíaco, pero la realidad, por desgracia, nos arroja en ocasiones otras cosas y desde luego problemas, los cuales son inmanentes a toda actividad humana, como parte del proceso evolutivo del que todos formamos parte y en ese sentido intentaré esbozar una suerte de breves recomendaciones a tomar en cuenta, al momento de encontrarnos en el armado de un fideicomiso de desarrollo inmobiliario.
Recomendaciones clave para fideicomisos inmobiliarios exitosos
No podemos movernos solamente en el espectro de lo jurídico y de lo comercial. Recordemos que el fideicomiso es un contrato mercantil que invariablemente debe partir de la confianza, porque, aunque contemos con un contrato razonablemente bien redactado y que cuide las posibles contingencias que se presenten, si hay mal ánimo por parte de alguno de los involucrados, la problemática se presentará.
Es importante que los desarrolladores tengan muy en claro con quiénes están interactuando y que los aportantes de inmuebles indaguen acerca de la experiencia que en el ramo tengan los empresarios en cuestión y que su reputación los preceda como dotados de ética y honradez demostradas a lo largo de los años. Es vital entender que no es nada recomendable involucrar su patrimonio con personas improvisadas o que tengan un historial irregular. En lo tocante a los empresarios, no deben dejarse arrebatar por las prisas y analizar a los propietarios de la tierra, porque es importante que se trate de familias con buena estructura y estabilidad emocional. Lo que en un principio puede lucir como algo menor y manejable, puede convertirse en un dolor de cabeza persistente.
Confianza y reputación como base esencial
Un punto delicado y que por lo mismo debe ponerse sobre la mesa desde el amanecer de las negociaciones es si se recurre o no a fuentes de financiamiento, generalmente bancarias, para echar a andar el proyecto inmobiliario. Esto sobre todo porque con determinada frecuencia se otorga como garantía hipotecaria, para dar viabilidad a dicho financiamiento, el mismo inmueble dado en fideicomiso. Por lo cual los aportantes del inmueble deben tener muy claro lo que puede ocurrir con su inmueble en caso de incumplimiento en el pago de las amortizaciones correspondientes, así como los desarrolladores entender que se trata de un tema relevante que debe manejarse con toda claridad y en momentos tempranos. Ya que si se deja este tema al final, para no perturbar a dichos aportantes del inmueble, puede echar abajo la negociación, perdiendo con ello tiempo y recursos. Lo conveniente es que, si se acepta lo mencionado, es entendible que se le exija al desarrollador, como parte de la negociación, agregarle aún más valor al proyecto, para que los aportantes del patrimonio inmobiliario tengan clara la viabilidad económica del proyecto y que a la postre la ganancia, comparada a una venta lisa y llana, es sensiblemente mayor.
De unos años para acá se ha recurrido, como alternativa al financiamiento bancario, a lo que se conoce como “levantamiento de capital”, mediante el manejo de personas, sobre todo físicas, que se adhieran al fideicomiso. Con esto hay que tener especial cuidado, sobre todo porque ha habido muchos fraudes en ese sentido. Por una parte, las instituciones fiduciarias se niegan a manejar esta figura, a efecto de cuidar los intereses jurídicos, reputacionales y económicos de dichas entidades. O, bien, cuando lo aceptan es bajo un número muy limitado y cuidando la mecánica mediante la cual se invita a inversionistas, en el entendido de que no se violente el marco legal mediante el cual las autoridades protegen los intereses del público inversionista y que no se capten recursos del mismo de modo indiscriminado. En general es una vertiente con carga de riesgo importante y es poco recomendable dada la experiencia que hay sobre ello.
Otro punto muy relevante consiste en que el proyecto no maneje tiempos muy prolongados, ya que la tardanza en el mismo, dadas las características del negocio, atenta contra la viabilidad del mismo. Los aumentos en los precios del material, mano de obra, honorarios de especialistas, permisos, etc., hacen que la ganancia que el desarrollador tenía en un principio proyectada disminuya, a lo largo del tiempo, con su apetito comercial en el mismo, lo cual afecta directamente a los aportantes del inmueble y en su caso a los diversos inversionistas.
Financiamiento, riesgos y mecanismos de salida
Establecer dentro del contrato de fideicomiso una muy clara y omnímoda mecánica de salida para el caso de que el negocio no prospere, el desarrollador se vea imposibilitado a cumplir con los tiempos acordados en un principio y en general surjan dificultades que impidan el buen trato del negocio es una necesidad de primer orden. Y no inyecta negatividad en las partes, sino evita, en la medida de lo posible, el crecimiento de enconos e incluso litigios. Tiempos razonables, nombramiento de peritos desde el mismo contrato, para el caso de establecer el gasto real llevado a cabo por el desarrollador y que eso le sea respetado al momento de extinguir el fideicomiso y que todas las partes salgan del mismo de la manera más indemne posible, así como establecer cláusulas penales para el caso de omisiones injustificadas, ayuda a evitar problemas.
El fideicomiso es una figura jurídica que da claridad y certidumbre, en efecto, como se ha sostenido a lo largo de este breve texto. Pero cuando la marcha de los aspectos comerciales no arroja lo deseado, si no se establecen reglas claras y mecánicas de salida desde el mismo contrato, el fideicomiso puede convertirse en un escollo, y por desgracia en un escollo importante, para todas las partes, incluida la institución fiduciaria. Tomar en cuenta que las cosas pueden salir mal y verterlo así en el contrato en cita da mayor pie a que las cosas puedan resultar de modo positivo.
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