- El cambio de uso de suelo en terrenos forestales es un desafío clave en los proyectos inmobiliarios, un trámite que requiere autorización federal y que también puede generar riesgos legales y operativos para los desarrolladores
El cambio de uso de suelo de terrenos forestales es sin duda uno de los problemas más recurrentes al momento de planear y ejecutar un proyecto inmobiliario, ya que para remover la cobertura vegetal de un terreno forestal se requiere de una autorización federal.
Por ello, la duda que tenemos que resolver es si un terreno es o no es forestal. La respuesta podría parecer sencilla, pero entraña una problemática que nuestros legisladores se han negado a aclarar. Pensemos en algunos ejemplos para dimensionar el problema.
Si un terreno se localiza en una zona rural la lógica nos indica que seguramente será un terreno forestal. Esto debido a que conserva su vegetación natural al no haber sufrido una afectación o alteración a causa de actividades productivas.
En cambio, pensemos ahora en un terreno localizado dentro de un centro de población, más específicamente, una ciudad. Rápidamente descartaríamos su carácter forestal precisamente por estar localizado en una zona urbana, pues la lógica nos indica que si un terreno rural se considera como forestal, un terreno urbano tendría que ser considerado como no forestal.
Sin embargo, aunque esta lógica parece obvia, la ley no se ajusta a este razonamiento.
Así, la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable señala que será un terreno forestal “el que está cubierto por vegetación forestal”, y, a su vez, que se entenderá por vegetación forestal “el conjunto de plantas y hongos que crecen y se desarrollan en forma natural, formando bosques, selvas, zonas áridas y semiáridas, y otros ecosistemas, dando lugar al desarrollo y convivencia equilibrada de otros recursos y procesos naturales”.
Con lo anterior, podemos ver que el concepto de vegetación forestal en la ley es tan amplio, que prácticamente todos los inmuebles serían considerados como forestales.
Es decir, sea que se ubique en un centro urbano o no, si en un inmueble crece vegetación de forma natural y se crea un ecosistema (el cual, de paso, se entiende como la interacción entre la vegetación forestal), tendrá el carácter de terreno forestal.
Esto implica que aún y cuando este inmueble se localice en el centro de la ciudad de Monterrey o bien en el corazón industrial del área metropolitana de Monterrey, será considerado como terreno forestal y por lo tanto se requerirá de una autorización federal para remover toda clase de vegetación.
Este es un punto de gran relevancia al planear y ejecutar un proyecto inmobiliario, pues la falta de tramitación de esta autorización detona una serie de consecuencias, entre ellas, la clausura del sitio.
Lo que pone en riesgo no solo la rentabilidad de un proyecto, sino hasta su propia continuidad si se considera la dura prohibición que establece el artículo 97 de la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable.
Por ello, se considera de gran importancia contar con asesoría especializada desde una etapa temprana en la planeación de un proyecto, pues la detección oportuna de estos puntos de riesgo permite tomar decisiones cruciales que inciden directamente en el éxito de un proyecto.
