El título decimosegundo de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León puede afectar la etapa de preventas, pues los inmuebles aún no cuentan con todas las autorizaciones.
- La ley pretende sancionar tomando como base el valor de una edificación “irregular” y los municipios pueden incrementar este monto
- La regulación y sanción de la forma y términos en los que se comercializa un inmueble suele ser competencia de la Profeco
A inicios de 2021 entró en vigor el título decimosegundo que contiene las infracciones y sanciones establecidas en la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León.
Este título debe llamar la atención de quienes se dedican al desarrollo, construcción y/o promoción de productos inmobiliarios para la venta al público en general. Si bien, la regulación y sanción de la forma y términos en los que se comercializa un inmueble suele ser competencia de la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor (PROFECO), dicha ley contiene disposiciones sobre esta misma temática.
Tal es el caso del inciso b) de la fracción IV del artículo 383, que califica como infracción el realizar o promover la venta de lotes, predios y edificaciones de un fraccionamiento o conjunto, sin contar las autorizaciones debidas. Debido a la deficiente técnica legislativa que se empleó, provoca gran incertidumbre sobre qué fue lo que se pretendió sancionar y lo que realmente terminó por sancionarse.
La cuestión que causa preocupación es el impacto que esta ley puede generar en los esquemas de preventa. Considerando que, con frecuencia, las empresas dedicadas a este rubro abren ofertas cuando, precisamente en esa etapa, no se cuenta con todas las autorizaciones, permisos o licencias.
Sin embargo, la problemática no termina ahí. El asunto se torna aún más complejo, si se considera que, debido a la vaguedad de la norma, no hay certeza sobre qué se entiende por promover la venta de, por ejemplo, una edificación que no cumpla con todos los permisos correspondientes. Esto es, ¿qué tratamiento legal debe darse a la publicidad de una edificación que cuenta sólo con ciertas autorizaciones?
El asunto merece atención ya que las sanciones establecidas en la ley son aún más preocupantes. La ley determina que quien incurra en estas conductas será acreedor a mínimo 5 mil cuotas y máxima hasta dos veces el valor de las acciones, obras o construcciones realizadas, lo que deja en evidencia que se pretende sancionar tomando como base el valor de una edificación “irregular”.
Bajo este panorama, la simple promoción de venta de una edificación que aún no cuente con todas las autorizaciones debidas, podría dar lugar a la imposición de una sanción, ¿pero de qué cuantía? La promoción de venta de una edificación que, habiendo sido autorizada, no se ajusta al proyecto arquitectónico aprobado, podría desencadenar la imposición de una sanción por el monto equivalente al doble del valor de las construcciones fuera de permiso.
La situación se agrava aún más si se considera que conforme al artículo 381 de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León las autoridades municipales, en la elaboración de sus reglamentos, en ningún caso podrán asignar sanciones inferiores. Esto implica que, en consecuencia, se faculta a los municipios a incrementarlas.
De ahí el evidente riesgo que representa este marco legal y la necesidad de realizar adecuaciones en los procesos de promoción y venta de productos inmobiliarios, a fin de evitar incurrir en sanciones que, debido a su elevada cuantía, amenacen la rentabilidad de los proyectos.
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