Intervención Notarial en materia de Desarrollo Urbano

Tanto la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, como la de Nuevo León establecen dos obligaciones a los notarios que, si se analizan, pueden realizarse cuestionamientos.

• Salvo que las partes lo hagan de su conocimiento, no se considera que exista algún otro mecanismo que sea viable para conocer con qué autorizaciones, permisos o licencias cuenta un inmueble
• Parece ser que la intención de ambas leyes es reiterar el cumplimiento del respeto a los planes o programas así como el uso o destino del inmueble

Tanto la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, como en la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Nuevo León, obligan a los notarios a: (i) la comprobación de la existencia de las constancias, autorizaciones, permisos o licencias que las autoridades competentes expidan con relación a la utilización o disposición de áreas o predios, y a (ii) la inserción en las escrituras de transmisión de propiedad de cláusula especial, en donde se hace constar la obligación de respetar los planes y programas de desarrollo urbano. 

La primera obligación implica una condición a la autorización definitiva del instrumento público relacionado con la propiedad, posesión o con derechos reales sobre inmuebles. De forma que los actos, convenios o contratos que tengan fines de transmisión de propiedad, posesión o de constitución de derechos deberán contener la manifestación de la existencia de la licencia de uso de suelo, de edificación y hasta de construcción. 

Al respecto se cuestiona sobre la injerencia del notario en dicha comprobación, pues ¿cómo podría saber con certeza con qué autorizaciones, permisos o licencias cuenta el inmueble? Salvo que las partes lo hagan de su conocimiento, no se considera que exista algún otro mecanismo que sea viable para conocer las operaciones relacionadas con la propiedad, posesión o derechos reales sobre inmuebles. 

Ahora bien, el segundo cuestionamiento recae en la consecuencia a la cual se estaría enfrentando tanto el acto jurídico como el notario ante su omisión. Con respecto al acto jurídico, se podría pensar en una nulidad por contravenir una norma de orden público; sin embargo, no se comparte dicha interpretación por el hecho de que la obligación es para el notario, no para las partes. 

Cabe precisar que el artículo 100 de la ley de Nuevo León contempla en su segundo párrafo que no surtirán efectos jurídicos los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad, al uso o aprovechamiento de áreas y predios, que contravengan la ley, aún y cuando estén inscritos en el Registro Público de Propiedad. Tomando en cuenta lo anterior, cabe la posibilidad de que la omisión del notario se tenga como una contravención, dejando sin efectos el acto jurídico. No obstante, se insiste en que dicha norma tiene la intención de sancionar primordialmente la contravención a los planes y programas de desarrollo urbano. 

En lo que respecta al notario, nada establece la Ley del Notariado del Estado de Nuevo León para su caso específico, de hecho, no forma parte de las reglas que se observan en el artículo 106 que trata de la redacción de las escrituras. No obstante, podría constituir una sanción administrativa para él. 

Lo que sí se percibe en la Ley del Notariado, precisamente en el artículo 114 y que guarda relación con la obligación previamente estudiada, es que la autorización definitiva de la escritura contendrá las “demás menciones que otras leyes prescriban”. Sin embargo no se prevé el establecer la razón de “NO PASÓ” para los casos en que específicamente no se hubiere comprobado la existencia de las constancias, autorizaciones, permisos o licencias.

Pasando a la segunda obligación, ésta se refiere a la inserción por parte del notario, únicamente en las escrituras de transmisión de propiedad, acotando nuevamente sobre inmuebles, una cláusula. Se puede interpretar que su contenido se incorporará en el apartado de cláusulas del contrato, que deberá contener la obligación de las partes de respetar los planes o programas de desarrollo urbano, haciendo mención especial al respeto del uso o destino del predio objeto de transmisión, así como a la definición de área urbanizable, misma que consiste en: el territorio para el crecimiento urbano contiguo a los límites del área urbanizada del centro de población que, por reunir las condiciones o aptitud necesarias para ser dotadas de servicios, la autoridad municipal determina a través de los planes o programas de desarrollo urbano, cuya extensión y superficie se calculan en función de las necesidades del nuevo suelo indispensable para su expansión.

Pero, ¿no es ya una obligación legal el respeto a los planes o programas contenidos en la ley, así como el uso o destino del inmueble? Parece ser que la intención es reiterar su cumplimiento. 

Cabe señalar que, aún y cuando esa obligación esté o no contenida en la escritura pública de transmisión, las partes no podrán pasar por alto ni los planes y programas municipales o estatales, ni varían el uso o destino que tiene el inmueble adquirido. En todo caso, la autoridad competente para determinar alguna omisión sería el municipio aplicable.