- El fideicomiso inmobiliario culmina al vender la última unidad: la fiduciaria verifica obligaciones pendientes, distribuye contraprestaciones al aportante y utilidades al desarrollador, formaliza el convenio de extinción notarial con revocación de poderes e inscripción registral. Un cierre adecuado evita costos extras y asegura seguridad jurídica a todas las partes.
El fideicomiso se ha consolidado como una de las figuras jurídicas más utilizadas en los proyectos de desarrollo inmobiliario, principalmente por la transparencia, certeza y orden que brinda en la administración de los activos.
Sin embargo, con frecuencia se presta menor atención a una de sus etapas más relevantes: la extinción del fideicomiso, es decir, el momento en el que se cumple el fin para el cual fue constituido.
De conformidad con la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, el fideicomiso se constituye para la administración de bienes destinados a un fin lícito y determinado. A lo largo de su vigencia, las partes y, en especial la institución fiduciaria, deben observar una serie de obligaciones encaminadas al cumplimiento de dicho fin. Desde su origen, resulta indispensable no solo definir las reglas de operación del fideicomiso, sino también prever con claridad qué ocurrirá una vez que el proyecto haya concluido, independientemente de que se trate de un desarrollo inmobiliario, una sucesión testamentaria u otro tipo de estructura fiduciaria.
La legislación prevé, entre otros supuestos, que el fideicomiso puede extinguirse por el consentimiento expreso de las partes o por el cumplimiento del fin para el cual fue creado.
El Fideicomiso Inmobiliario: dos grandes etapas
En los fideicomisos de desarrollo inmobiliario suelen participar, principalmente, el aportante del terreno y el desarrollador encargado de la urbanización, construcción y comercialización del proyecto inmobiliario.
La finalidad de este tipo de fideicomisos puede dividirse en dos grandes etapas. La primera comprende la gestión de los trámites necesarios para llevar a cabo la urbanización, el desarrollo y la construcción de las unidades resultantes del desarrollo inmobiliario, tales como departamentos, lotes, casas habitación, locales comerciales o naves industriales. La segunda etapa corresponde a la comercialización y entrega de dichas unidades a los adquirentes finales y/o beneficiarios.
Desde la negociación del contrato de fideicomiso es fundamental que no solo queden claramente establecidos los derechos y obligaciones de cada participante durante la ejecución del proyecto, sino también las disposiciones aplicables al momento de su conclusión, cuando se transmite la última unidad del desarrollo.
El inicio de la extinción del fideicomiso
Durante la vigencia del fideicomiso, la institución fiduciaria debe llevar un control inmobiliario que le permita identificar la transmisión de propiedad de cada unidad y el valor al cual se adjudica a los adquirentes finales. Cuando la fiduciaria recibe la instrucción de transmitir la última unidad del proyecto, no solo se concreta dicha transmisión, sino que se da inicio a la etapa de cierre y extinción del fideicomiso.
En esta fase, el aportante del terreno debió recibir la contraprestación pactada, la cual puede consistir en un pago monetario o en especie, mediante la adjudicación de unidades del desarrollo o en una combinación de ambos. Una vez cubierta dicha contraprestación, las utilidades finales se destinan al desarrollador, conforme a lo establecido en el contrato de fideicomiso.
El convenio de extinción y su formalización
Para extinguir formalmente el fideicomiso, la institución fiduciaria debe verificar que no existan obligaciones pendientes, tales como transmisiones de propiedad aún no formalizadas, entregas de recursos, o juicios y controversias en curso que impidan culminar con la extinción del fideicomiso. Superada esta revisión, las partes proceden a formalizar el convenio de extinción total del fideicomiso, el cual, en la práctica, suele celebrarse en el mismo acto en que se realiza la última transmisión de propiedad.
Dicho convenio debe formalizarse ante notario público e incluir la manifestación expresa de las partes respecto del cumplimiento total de las obligaciones contractuales, así como la declaración de la fiduciaria de que no existe adeudo pendiente por concepto de su administración. Asimismo, resulta indispensable revocar los poderes otorgados en nombre de la fiduciaria para el cumplimiento de los fines del fideicomiso y proceder a la inscripción del convenio de extinción en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
La importancia de un cierre adecuado
La correcta extinción del fideicomiso no es un trámite menor. Existen casos en los que esta etapa se omite o se posterga, lo que genera costos adicionales por la administración del fideicomiso y, en particular, afecta a los adquirentes finales, quienes pueden enfrentar retrasos en la obtención de la escritura que acredite la propiedad de sus unidades.
Por ello, un adecuado diseño contractual y una correcta ejecución de la etapa de extinción son elementos clave para garantizar la seguridad jurídica de todas las partes involucradas y el cierre exitoso de cualquier proyecto de desarrollo inmobiliario.
