- La autora maestra en Derecho examina en este artículo el crucial papel del fideicomiso en el desarrollo de proyectos inmobiliarios en México y destaca la importancia de la estructura legal y financiera en el éxito de estos proyectos
El desarrollo de proyectos inmobiliarios constituye una parte significativa de la economía mexicana, abarcando una amplia gama que incluye desde parques industriales hasta torres de departamentos.
Sin embargo, el éxito de estos proyectos está estrechamente ligado a su estructura legal y financiera.
En este artículo me enfocaré en el aspecto legal y analizaré cómo los desarrolladores inmobiliarios han logrado posicionarse en el mercado mediante la adaptación de modelos de negocio innovadores.
Este posicionamiento tiene mucho que ver con la adaptación de esos modelos de negocio a la realidad jurídica, en donde juega un papel importante un vehículo legal que proteja los intereses de los involucrados.
De aquí que, vuelvo a analizar la regulación existente en materia de fideicomisos y me atrevo a decir que es carente en comparación con la práctica que se suscita, lo que a su vez dota al contrato de flexibilidad para justamente eso: adaptarse a los modelos de negocios actuales.
El tipo de proyecto inmobiliario determina el objeto del negocio al ser aportado al patrimonio de un fideicomiso, lo que se expresa de dos formas principales: los fideicomisos patrimoniales y los proyectos de percepción de rentas. Los primeros tienen como objetivo transmitir la propiedad de los inmuebles a terceros, mientras que los segundos se enfocan en la percepción de un flujo constante de rentas mediante el arrendamiento de los inmuebles desarrollados.
Por otro lado, existen los proyectos inmobiliarios de percepción de rentas, los que para mi experiencia no se han acrecentado de forma exponencial en los últimos años y creo saber que se debe a la compleja administración fiduciaria de un gran número de participantes.
El objetivo de este tipo de proyectos recae en dar los inmuebles desarrollados y patrimonio del fideicomiso en arrendamiento, causando con ello la percepción de un flujo constante de rentas. No tiene para nada el objetivo de transmitir la propiedad a terceros y por ello, no hay necesidad de individualizar los inmuebles.
Ambos tipos de proyecto son de riesgo y como cualquier otro proyecto se está sujeto a la demanda de la gente. Por un lado dependerá de qué tanta gente compre los inmuebles resultados del proyecto y por otro lado, qué tanta gente los rente. Habiendo dicho lo anterior, no hay garantía para nadie de los beneficios que se pretendan sobre el proyecto.
El contrato de fideicomiso en el derecho mexicano prospera como un contrato asociativo que se rige bajo el principio de la libertad contractual, por lo que libremente las partes podrán convenir lo que estimen conveniente, claro, en apego al clausulado que es propuesto de forma inicial por la fiduciaria.
Este contrato también representa una alternativa de capitalización para el proyecto inmobiliario y sin duda, es un mecanismo de financiamiento del mismo, en principio porque se aprovecha su flexibilidad para viabilizar las alternativas que en realidad no se pueden materializar con otras figuras o vehículos legales, como por ejemplo, la designación de fideicomitentes y fideicomisarios adherentes.
La captación de recursos privados de particulares mediante la comercialización de derechos que se ostentan del fideicomiso, ha permitido el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios en México y con ello, se ha comprobado que en efecto el contrato de fideicomiso es capaz de adaptarse a los modelos de negocio de la actualidad.
