- ¿Puede la inteligencia artificial sustituir al abogado en la revisión de títulos inmobiliarios? La autora examina la fragilidad de la cadena de propiedad en México, evalúa el potencial y las limitaciones de la IA en el análisis registral y anticipa su evolución hacia un nuevo estándar mínimo de diligencia legal.
La cadena de propiedad es la sucesión de actos jurídicos mediante la cual la propiedad de un inmueble pasa de un titular a otro, reflejando su historia jurídica. Cualquier persona puede reconstruir la cadena de propiedad de un inmueble a partir de los actos inscritos en el Registro Público de la Propiedad (“RPP”).
En nuestro derecho, la inscripción en el RPP produce que los actos sean oponibles a terceros; sin embargo, no los convalida si tienen un vicio de origen.
Cuando hay un acto jurídico inexistente o inválido en la cadena de propiedad esta se rompe, por lo cual, actos jurídicos celebrados con posterioridad al acto viciado no pueden surtir plenos efectos jurídicos, generando una discordancia entre lo que consta en los asientos del RPP y la realidad jurídica.
Una excepción en la que, a pesar de haber un acto viciado en la cadena de propiedad, este puede surtir plenos efectos (aunque solo se limita a casos en donde se anule o se resuelva el derecho), es la figura del tercero de buena fe registral: que es aquella persona que adquirió un derecho real sobre un inmueble, a título oneroso, directamente de la persona que consta como titular en el RPP, inscribe el acto mediante el cual adquiere la propiedad en el RPP, y que desconoce los vicios del título del transmitente, ya que estos no se desprenden claramente del RPP.
Dado lo anterior, para que la excepción de tercero de buena fe registral sea aplicable, se necesita verificar que no haya vicios que se desprendan de la información que consta en el RPP.
Una práctica común al momento de adquirir es realizar un due diligence enfocado en la situación registral del inmueble, en el cual se realiza un análisis de la cadena de propiedad para determinar si hay algún acto jurídico que tenga alguna causa de ineficacia que ponga en riesgo la operación que se pretende realizar.
El due diligence debe ser realizado por un experto en la materia, es decir, por un abogado con conocimiento específico y especializado de derecho inmobiliario, derecho registral y derecho de las obligaciones; sin embargo, su resultado es no vinculante y depende totalmente de la información obtenida, del alcance y del nivel de análisis que haya tenido el abogado que realizó el due diligence.
Si bien el due diligence de la cadena de propiedad es una actividad directamente ligada a los abogados, en la época actual es válido que surja la pregunta: ¿puede la IA hacer un due diligence de la cadena de propiedad y detectar la ruptura de la cadena de propiedad de un inmueble?
De inicio consideramos que la IA podría analizar la documentación proporcionada, construir la cadena de propiedad e identificar inconsistencias entre los documentos; sin embargo, tendría varias limitaciones. Una de ellas es que, si bien la IA puede identificar inconsistencias, podría tener dificultades para calificar la consecuencia jurídica de las mismas. Por otra parte, la IA no es infalible, por lo cual podría pasar por alto inconsistencias o errores que tengan un impacto significativo en la eficacia del acto jurídico, o por el contrario marcar como inconsistencias temas que realmente no lo son.
Aunque sostenemos que la IA actualmente no podría autónomamente realizar un due diligence de la cadena de propiedad, sí podría ser una herramienta importante para el abogado que realice el due diligence, en la que se podría apoyar para facilitar el trabajo, muchas veces muy laborioso, de trazar la cadena de propiedad de un inmueble, y enfocar la tarea del abogado en verificar la información y calificar las inconsistencias arrojadas por la IA.
Actualmente el uso de la IA para hacer due diligence de la cadena de propiedad del inmueble suena a algo novedoso.
Sin embargo, en algún tiempo podría convertirse en el estándar mínimo de diligencia esperado por los adquirentes para poder probar que se verificó que no había vicios que se desprendían claramente del RPP.
El estándar de diligencia ha cambiado a través del tiempo, y al ser la IA una herramienta a la que cualquier persona puede acceder podría, en un futuro, cobrar una relevancia mayor y convertirse en la diligencia mínima esperada para poder considerarse como un tercero de buena fe registral.
