La pregunta de si un propietario puede incrementar la renta cada año y por cuánto debe hacerlo no tiene una respuesta única debido a que actualmente la legislación en materia de vivienda en el país no es totalmente uniforme. La protección que un arrendatario posee en relación con los incrementos de alquiler varía dependiendo de la entidad federativa en la que se encuentre.
En este contexto, ha surgido el concepto de “tope de renta”, una medida que busca establecer límites claros al porcentaje máximo en que un propietario puede aumentar el precio de un alquiler en un inmueble determinado. Su propósito, es proteger al arrendatario y evitar incrementos excesivos que le generen inestabilidad en la vivienda que hasta el momento tiene acceso.
Sobre lo anterior, las regulaciones entre estados tradicionalmente han sido un claro ejemplo de diferencias, pero recientemente, esta brecha se ha reducido significativamente con las reformas en Nuevo León y la Ciudad de México.
El tope de rentas en Nuevo León
A diferencia de la regulación anterior, el Código Civil para el Estado de Nuevo León (CCNL) ha sido recientemente reformado en materia de arrendamiento de vivienda. Estas modificaciones entraron en vigor el pasado sábado 27 de septiembre, y entre ellas se encuentra la adición del Artículo 2346 BIS.
Este artículo establece dos puntos cruciales para las fincas urbanas destinadas a la habitación:
1. Duración del Contrato: La duración mínima del contrato de arrendamiento será de 6 meses tanto para el arrendador como para el arrendatario, con posibilidad de prórroga a voluntad de las partes.
2. Tope de Incremento Anual: La renta deberá estipularse en moneda nacional y solo podrá ser aumentada de manera anual. Dicho incremento
no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual. Para aplicar el aumento, se deberá celebrar un nuevo contrato.
Esta reforma tiene la intención de producir certidumbre al mercado de alquileres en el estado, limitando la libertad del arrendador de incrementar el costo por encima de un umbral fijo.
Reformas a la Ley de Vivienda: fortalecimiento de la política pública
Las modificaciones a la Ley de Vivienda para la Ciudad de México se orientan a la creación de viviendas asequibles. Entendiéndose por aquella, cuyo costo mensual no excede un porcentaje razonable del ingreso familiar (generalmente considerado en torno al 30 por ciento).
En particular, la adición a la fracción VII Bis del artículo 26 busca «promover la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos».
El contraste con el tope de renta en la Ciudad de México
En la Ciudad de México, la figura del tope de renta tiene un enfoque distinto ligado a la inflación.
Mediante Decreto No. 1433, publicado en la Gaceta Oficial de la CDMX el 28 de agosto de 2024, se oficializó un tope a la renta de vivienda mediante la reforma del Código Civil para el Distrito Federal.
1. Reformas al Código Civil: El Artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal (aplicable a la CDMX) establece que el incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto a la cantidad pactada como renta mensual. Por ejemplo, si la inflación del año anterior fue del 5.0%, el arrendador no podrá subir el precio del alquiler por encima de ese porcentaje.
Asimismo, la adición de párrafos al Artículo 2448 F establece la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento. Todo esto se inscribe en un marco más amplio, cuyo objetivo principal, según el Artículo 1 de la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, es garantizar el derecho a la vivienda como un derecho humano universal, estableciendo lineamientos de política pública para evitar la separación de las personas por su nivel de ingresos o condición social en distintas áreas de la ciudad.
Sobre lo anterior, existe un claro ejemplo de diferencias entre regulaciones, mientras que Nuevo León optó por un límite porcentual fijo del 10% para la vivienda habitacional, la Ciudad de México ha preferido un tope flexible anclado a la inflación, respaldado por una ley que busca el pleno ejercicio del derecho a la vivienda y a la ciudad.
Vivienda asequible vs. el derecho de propiedad: ¿protección o riesgo?
La figura del tope de renta ha desatado un debate que evidencia una de las tensiones más complejas: el choque entre el derecho a una vivienda asequible (para los inquilinos) y el libre ejercicio del derecho de propiedad (para los arrendadores).
Desde la perspectiva de la vivienda asequible, se argumenta que en torno al arrendamiento subyace el derecho humano a la vivienda y que, por lo tanto, debe ser regulado para que sea accesible para todos los ciudadanos. Quienes sostienen esta postura, argumentan que el Estado debe intervenir para garantizar que la vivienda no se convierta en un bien puramente comercial e inalcanzable. El tope de renta en Nuevo León tiene efectos positivos en cuanto a:
1. Protección al inquilino: Proporciona estabilidad económica a las familias, evitando el desplazamiento causado por aumentos desmedidos. Esto ayuda a mantener la diversidad en los vecindarios y a promover una relación más justa entre arrendador y arrendatario.
2. Previsibilidad: El límite del 10% anual permite a los inquilinos planificar mejor sus presupuestos.
3. Formalización: El registro de contratos facilita la transparencia del mercado y el cumplimiento fiscal para las partes involucradas.
Sin embargo, desde la óptica del derecho de propiedad, se defiende la libertad del propietario para administrar su patrimonio y obtener un rendimiento justo, que obedezca a la ley de la “oferta y demanda”. Esta postura sostiene que el derecho a la propiedad privada es un pilar fundamental en las economías de mercado, y se argumenta que las regulaciones excesivas traen consigo efectos negativos como lo son:
1. Desincentivo la inversión: Podría reducir el interés en construir o mantener propiedades en alquiler, toda vez que el margen de ganancia se encuentra limitado por un indicador como la inflación.
2. Deterioro de viviendas: Los propietarios podrían reducir el mantenimiento si no ven un retorno de inversión atractivo.
3. Reducción de la oferta: La baja rentabilidad podría disminuir la disponibilidad de inmuebles para alquiler, lo que, de manera paradójica, podría aumentar los precios en el mercado no regulado.
El tope de rentas es, sin duda, una intervención directa del Estado en el mercado inmobiliario de Nuevo León. Esta medida no es una solución mágica, sino un acto político que prioriza la estabilidad de miles de arrendatarios sobre el derecho a la propiedad. Hoy, la pregunta ya no es si el tope se implementará, sino a qué costo.
Mientras el límite fijo del 10% ofrece un respiro inmediato a las familias, el verdadero desafío de Nuevo León y los estados que la implementan está en garantizar que esta medida de protección no termine paralizando la inversión y oferta, y en última instancia, encareciendo aún más el acceso a la vivienda en el mediano plazo.
El tiempo dirá si esta es una medida de justicia social o una restricción económica, pero lo cierto es que ha redefinido las reglas del juego. El debate está lejos de terminar.
Fuentes
- https://www.elimparcial.com/dinero/2024/09/26/me-pueden-subir-la-renta-cada ano-esto-dice-la-ley-en-mexico/
- https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LISR.pdf
- https://www.excelsior.com.mx/comunidad/oficializan-tope-a-renta-de-vivienda-e n-cdmx-que-es-explicacion/1670829
- https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/portal_old/uploads/gacetas/51082eb7ca1924 2ad3583d9112d863c6.pdf
- https://data.consejeria.cdmx.gob.mx/images/leyes/codigos/CODIGO_CIVIL_PARA _EL_DF_15.2.pdf
