- El tope de renta en la Ciudad de México, aprobado el año pasado por el Congreso capitalino, limita los aumentos de alquiler a la inflación, promoviendo vivienda asequible, sin embargo ha generado un fuerte debate entre el derecho a la vivienda y la propiedad privada.
La pregunta de si un propietario puede incrementar la renta cada año y por cuánto debe hacerlo no tiene una respuesta única debido a que actualmente la legislación en materia de vivienda en el país no es totalmente uniforme.
La protección que un arrendatario posee en relación con los incrementos de alquiler varía dependiendo de la entidad federativa en la que se encuentre.
En este contexto, ha surgido el concepto de “tope de renta”, una medida que busca establecer límites claros al porcentaje máximo en que un propietario puede aumentar el precio de un alquiler en un inmueble determinado. Su propósito, proteger al arrendatario y evitar incrementos excesivos que le generen inestabilidad en la vivienda que hasta al momento, tiene acceso.
Sobre lo anterior, un claro ejemplo de diferencias entre regulaciones se observa al comparar los estados de Nuevo León y la Ciudad de México.
En Nuevo León, la regulación no establece un tope porcentual fijo, lo que permite una mayor flexibilidad y sobre todo, libertad en favor del arrendador respecto del uso de su propiedad.
En la Ciudad de México, la situación es distinta.
Mediante Decreto No. 1433, publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 28 de agosto de 2024, se oficializó un tope a la renta de vivienda (en función de la inflación) mediante la reforma de dos cuerpos normativos claves: la Ley de Vivienda para la Ciudad de México y el Código Civil para el Distrito Federal.
Lo que implica el tope de rentas de la Ciudad de México
El artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal fue objeto de una reforma para establecer que el incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto a la cantidad pactada como renta mensual.
Por ejemplo, si la inflación del año anterior fue del 5.0%, el arrendador no podrá subir el precio del alquiler por encima de ese porcentaje.
El objetivo de esto, brindar certidumbre y estabilidad a mediano- largo plazo tanto a inquilinos como a propietarios.
Así mismo, se adicionaron párrafos al artículo 2448 F para la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento.
Lo anterior, con el objetivo de formalizar el mercado de vivienda y permitir la supervisión del cumplimiento al tope de rentas.
Reformas a la Ley de Vivienda: fortalecimiento de la política pública
Las modificaciones a la Ley de Vivienda para la Ciudad de México se orientan a la creación de viviendas asequibles. Entendiéndose por aquella, cuyo costo mensual no excede un porcentaje razonable del ingreso familiar (generalmente considerado en torno al 30 por ciento).
En particular, la adición a la fracción VII Bis del artículo 26 busca «promover la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos».
Vivienda asequible vs. derecho de propiedad: ¿protección o riesgo?
La figura del tope de renta ha desatado un debate que evidencia una de las tensiones más complejas: el choque entre el derecho a una vivienda asequible (para los inquilinos) y el libre ejercicio del derecho de propiedad (para los arrendadores).
Desde la perspectiva de la vivienda asequible, se argumenta que en torno al arrendamiento subyace el derecho humano a la vivienda y que, por lo tanto, debe ser regulado para que sea accesible para todos los ciudadanos. Quienes sostienen esta postura, argumentan que el Estado debe intervenir para garantizar que la vivienda no se convierta en un bien puramente comercial e inalcanzable para la mayoría de la población.
En consecuencia, el tope de renta tendría efectos positivos en cuanto:
Protección al inquilino: Proporciona estabilidad económica a las familias, evitando el desplazamiento causado por aumentos desmedidos. Esto ayuda a mantener la diversidad en los vecindarios y a promover una relación más justa entre arrendador y arrendatario.
Previsibilidad: Los límites ligados a la inflación permiten a los inquilinos planificar sus presupuestos y tener certeza sobre el incremento del que será objeto.
Formalización: El registro de contratos facilita la transparencia del mercado y el cumplimiento fiscal para las partes involucradas.
Cabeza de descanso: Desafíos para los propietarios
Desde la óptica del derecho de propiedad, se defiende la libertad del propietario para administrar su patrimonio y obtener un rendimiento justo, que obedezca a la ley de la “oferta y demanda”.
Esta postura sostiene que el derecho a la propiedad privada es un pilar fundamental en las economías de mercado, y se argumenta que las regulaciones excesivas traen consigo efectos negativos como lo son:
Desincentiva la inversión: Podría reducir el interés en construir o mantener propiedades en alquiler, toda vez que el margen de ganancia se encuentra limitado por un indicador como la inflación.
Deterioro de viviendas: Los propietarios podrían reducir el mantenimiento si no ven un retorno de inversión atractivo.
Reducción de la oferta: La baja rentabilidad podría disminuir la disponibilidad de inmuebles para alquiler, lo que, de manera paradójica, podría aumentar los precios en el mercado no regulado.
Nuevo León: Libertad para los arrendadores
En definitiva, el tope de rentas no representa, ni cercanamente, una solución integral a la crisis de vivienda. Es una política concreta donde subyace la tensión entre el derecho a una vivienda digna y el derecho de propiedad, priorizando la estabilidad en favor del arrendatario.
¿Será que en algún momento se implementará el tope de renta en Nuevo León?
O en su caso, ¿se adoptará un nuevo enfoque dirigido a la creación de mayor vivienda de bajo costo, sin necesidad de limitar, de manera uniforme, todos los esquemas de arrendamiento?
