- Los esquemas de “venta de potencialidades” urbanos, que condicionan derechos de construcción a pagos, son ilegales y arbitrarios, salvo en densificación. Duplican obligaciones ya cubiertas y carecen de sustento jurídico, revelando fines recaudatorios.
En los últimos años se ha vuelto común encontrar esquemas de “venta de potencialidades” o de “lineamientos urbanos”, que se presentan como mecanismos para favorecer el mejoramiento de la infraestructura urbana o la regeneración del espacio público.
La lógica parece simple: la autoridad municipal asigna a la propiedad un conjunto de lineamientos de bajo o mediano impacto, los cuales pueden incrementarse si el propietario paga una aportación.
El primer problema de este esquema se relaciona con la competencia de las autoridades, pues el condicionamiento de lineamientos urbanos carece de fundamento legal, salvo en lo relativo al incremento de la densidad.
La norma en materia de asentamientos humanos únicamente faculta a las autoridades para condicionar el aumento de densidad —en zonas aptas para la densificación— a la existencia de infraestructura suficiente para garantizar servicios básicos como agua, drenaje sanitario, electricidad y movilidad.
En cambio, cuando la densidad no forma parte de los lineamientos materia de la “venta”, no existe una base jurídica razonable para reducirlos artificialmente y luego ofrecer su incremento a cambio de un pago.
Incongruencia en las aportaciones
El segundo problema, también de índole jurídica, se refiere a la falta de congruencia en el diseño de la aportación.
Si las aportaciones derivadas de este esquema se destinan al mejoramiento del espacio público, no deberían ser requeridas en absoluto.
Esto se debe a que si su finalidad es mejorar el espacio público, dicha obligación ya se encuentra cumplida mediante el pago de la cesión del área municipal, cuyo propósito es precisamente contribuir a la creación y mantenimiento de estos espacios. Exigir a los propietarios una aportación adicional equivale, en los hechos, a cobrar dos veces por la misma obligación.
Conclusión:
Por lo anterior, los esquemas de venta de potencialidades no vinculadas con la densidad resultan no solo injustificados, sino también claramente ilegales.
Esto debido a que la legislación estatal no establece bases objetivas que permitan calcular ni legitimar el cobro de estas aportaciones, lo que convierte a estas prácticas en mecanismos arbitrarios con un trasfondo visiblemente recaudatorio.
