- El Director Jurídico de DM Desarrollos analiza cómo el INAH, INBAL, CONARTE y las Juntas de Conservación de Barrio Antiguo y Santa Lucía regulan el desarrollo urbano en Monterrey, impactando permisos de construcción y densificación debido a excesos en la catalogación de inmuebles históricos, promoviendo un equilibrio entre conservación y crecimiento.
Desde hace algunos años, los Institutos de Conservación del Patrimonio Histórico han ganado relevancia en el Centro de Monterrey y otros municipios metropolitanos, influyendo en la expedición de permisos y licencias de construcción para inmuebles públicos y privados.
El valor de la conservación
Iniciemos destacando la invaluable labor de los institutos de conservación del patrimonio, como el INAH y el INBAL a nivel federal, así como CONARTE y las Juntas de Conservación de Barrio Antiguo y Santa Lucía a nivel estatal, encargados de preservar inmuebles históricos o aquellos vinculados a la historia nacional o local.
Aunque la labor de estas entidades es admirable, sus acciones están reguladas por marcos legales claros. A nivel federal, el INAH y el INBAL se rigen por la Ley Federal Sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos (LFSMZAAH).
En el ámbito estatal, las actuaciones se sustentan en la Ley de Asentamientos Humanos y Ordenamiento Territorial de Nuevo León, la Ley de Patrimonio Cultural del Estado de Nuevo León, y los decretos y reglamentos de las Juntas de Conservación, entre otros.
Los excesos en la interpretación: los inmuebles “catalogados”
A pesar de estar claramente regulados, en los últimos años el INAH y el INBAL han asumido un rol más determinante, influyendo en la conceptualización e intensidad de nuevos proyectos y en la emisión de licencias o autorizaciones de desarrollo urbano, especialmente en el Centro de Monterrey.
Esto se debe a que el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo de Monterrey establece que, para obtener licencias de construcción o uso de suelo, los inmuebles ubicados en zonas de monumentos históricos o declarados como tales deben contar con un dictamen favorable del INAH o el INBAL. También los predios dentro de los polígonos de las Juntas de Conservación de Barrio Antiguo o Santa Lucía, aunque no sean históricos ni artísticos, requieren un dictamen favorable de dichas juntas.
La participación de los institutos de conservación, como el INAH y el INBAL, en el análisis de proyectos está legitimada por la ley.
Sin embargo, en los últimos años, estos han incurrido en excesos al interpretar los ordenamientos legales, imponiendo criterios extralegales. Específicamente, catalogan inmuebles como “monumentos históricos o artísticos” mediante fichas de catálogo elaboradas de forma discrecional, declarando un inmueble como “catalogado”.
Esto obliga a los desarrolladores a obtener su autorización antes de la revisión por la Secretaría de Desarrollo Urbano, creando un obstáculo complejo que los sitúa entre la legalidad y las interpretaciones subjetivas de las autoridades de conservación.
Para comprender este punto, es clave saber que los institutos de conservación, como el INAH y el INBAL, elaboran fichas de catálogo para inmuebles que consideran dignos de preservar. Sin embargo, la ley establece claramente que un inmueble solo se considera Monumento Histórico o Artístico si cuenta con una declaratoria emitida por el Presidente de la República o el Secretario de Cultura. Además, estas declaratorias deben estar inscritas en el Registro Público de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Históricos o Artísticos, así como en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente.
La figura “Por determinación de Ley”
La ley no otorga valor jurídico a las fichas de catálogo ni a otros instrumentos que pretendan conferir calidad monumental a un inmueble. Solo reconoce como monumentos aquellos con una declaratoria oficial.
Sin embargo, la Ley Federal Sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos (LFSMZAAH), en sus artículos 35 y 36, establece la figura jurídica “por Determinación de Ley”, que permite considerar ciertos inmuebles como Monumentos Históricos sin necesidad de declaratoria.
Para ser considerados Monumentos Históricos sin declaratoria, los inmuebles deben cumplir ciertos requisitos, como:
- Haber sido construidos antes del siglo XX.
- Haber funcionado como templos, arzobispados, conventos o similares.
- Haber sido escuelas, casas de enseñanza, cuarteles civiles o militares, con hechos históricos relevantes.
- No basta con ser antiguo; un edificio debe tener un valor histórico significativo que justifique su conservación.
Impacto en el desarrollo inmobiliario
Cuando el INAH o el INBAL condicionan la viabilidad de un proyecto a criterios subjetivos, mediante fichas de catálogo u otras acciones, los desarrolladores enfrentan incertidumbre y restricciones que limitan el potencial del predio.
Esto frena la densificación de los centros urbanos, donde la accesibilidad al transporte público y la necesidad de crecimiento son clave para mejorar la calidad de vida.
Las Juntas de Conservación y Preservación de Barrio Antiguo, y Santa Lucía
Los inmuebles ubicados en los polígonos de las Juntas de Conservación de Barrio Antiguo o Santa Lucía están sujetos a su competencia solo si no cuentan con una declaratoria de monumento.
En ese caso, la junta correspondiente es la única autorizada para emitir un dictamen vinculante para el desarrollador.
En Barrio Antiguo, la Junta opera bajo un reglamento propio que impone restricciones claras, como un límite de dos niveles de altura, lo que reduce el rendimiento de los proyectos y desincentiva la inversión en esa zona.
En Santa Lucía, aunque no existe un reglamento específico, los proyectos se rigen por la Ley de Asentamientos Humanos y Ordenamiento Territorial y la Ley de Patrimonio Cultural de Nuevo León.
Reflexión final
La conservación del patrimonio histórico y artístico no debe oponerse al desarrollo urbano; ambos pueden y deben coexistir.
Para lograrlo, las decisiones deben ajustarse estrictamente al marco legal, evitando interpretaciones discrecionales que obstaculicen un desarrollo ordenado y sostenible.
SOBRE EL AUTOR: Jorge Damián Garza González es Abogado especializado en Estructuración Jurídica de Negocios Inmobiliarios. Es egresado de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la UANL y actualmente es Director Jurídico en DM Desarrolladora de Proyectos.
