- El proceso de cesión de áreas municipales es un factor clave en la planeación de proyectos inmobiliarios, pero a menudo se ve afectado por malinterpretaciones legales, como el recálculo de áreas de cesión que, según la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano de Nuevo León, esta cesión es única y no puede complementarse, incluso si se cambia el uso del suelo.
Uno de los temas que con frecuencia surgen durante el proceso previo a la planeación de un proyecto inmobiliario es la cuestión de la cesión de áreas municipales, al tratarse de una variable a considerar para efectos de rentabilidad.
Esto debido a que, como es natural, restar a un inmueble un área equivalente al 7 ó 17 por ciento de su superficie total, en uno u otro caso, inevitablemente afectará la expectativa del lucro deseado.
Por esto, al momento de evaluar las implicaciones de un nuevo proyecto a menudo me consultan sobre lo siguiente: ¿Existe una obligación de realizar una cesión adicional cuando la cesión ya fue efectuada con anterioridad?
Esto último es conocido en el medio como “recálculo” del área de cesión municipal.
Para visualizar lo anterior, pongamos el ejemplo de un inmueble respecto del cual en su momento se llevó a cabo la cesión de área municipal del 7 por ciento por tratarse de un uso comercial o de servicios. ¿Qué sucede si se pretende desarrollar un proyecto multifamiliar? ¿Es necesario ceder de nueva cuenta un área a favor del Municipio?
Usualmente el criterio de las autoridades es obligar al desarrollador a realizar una nueva cesión sencillamente por el cambio de aprovechamiento, pues si para el uso comercial se cedió el 7 por ciento y para un desarrollo habitacional se requiere de la cesión del 17 por ciento (o bien los 22 metros cuadrados por unidad de vivienda, según corresponda) el balance arroja un 10 por ciento de área de cesión pendiente de aportar.
Sin embargo, esto es equivocado y esto se debe primero al desconocimiento de la ley y segundo a la falta de comprensión del trasfondo de la ley.
Sobre el punto primero, el artículo 210 de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, claramente establece que “la cesión a la que se refiere el presente artículo solo se hará por una sola ocasión y no podrá exigirse al propietario del predio cesión adicional a la realizada al haber llevado a cabo la acción de crecimiento urbano previamente autorizada”.
Lo que despeja toda duda en el sentido de que una vez realizada la cesión de área municipal, como consecuencia de la autorización de una acción de crecimiento, no podrá exigirse una nueva cesión o bien una complementación del área de cesión municipal.
Esto debido a que la norma es determinante en el sentido de que no existe una cesión “complementaria” y por lo tanto no puede existir el famoso recálculo debido a que la Ley no establece una excepción a la regla general que impide el recálculo.
Sobre el punto segundo, esta misma Ley establece que la cesión del área municipal se realiza como parte del proceso de incorporación de un inmueble al área urbana, tal como se encuentra definido por la fracción XLI del artículo 3.
“Es el proceso mediante el cual un predio o área urbanizable se convierte en urbanizada mediante su habilitación con servicios e infraestructura y las cesiones que para fines públicos se establecen en esta Ley”.
Por lo tanto, si la cesión de área municipal se realiza para que un predio pueda ser considerado como incorporado al desarrollo urbano, lógicamente no puede existir sustento para exigir un recálculo o una cesión complementaria.
Esto principalmente porque si el inmueble ya fue anteriormente incorporado, al haber realizado una cesión de área municipal, no podría exigirse una cesión adicional ya que esto sería tanto como exigir que el inmueble fuera nuevamente incorporado al desarrollo urbano.
Lo que en principio nos obligaría a cuestionar: ¿En qué momento fue que se desincorporó? Situación que nos conduce a un supuesto absurdo, pues la norma no establece un proceso desincorporación de inmuebles del desarrollo urbano.
Es por esto consideramos que el recálculo de las áreas de cesión municipal deriva de una falta de comprensión de la norma y por lo tanto recomendamos a los propietarios y desarrolladores buscar asesoría puntual para evitar que estas cuestiones puedan llegar a afectar no solo la rentabilidad de sus desarrollos inmobiliarios sino también los tiempos de aprobación de sus proyectos.
