Lic. Priscila Vieyra Solís | priscila@zarateabogados.com | Escalalegal A1V2 
Fue el 11 de marzo, cuando la organización Mundial de la Salud (OMS) declaró el virus Covid-19 como Pandemia. Este virus, se sabe es de fácil propagación, por lo que se han adoptado medidas preventivas en todo el país para evitar el contagio masivo.
Las medidas implementadas han generado una situación de incertidumbre con respecto a las obligaciones contractuales, incluyendo las del contrato de arrendamiento y en específico, respecto al pago de la renta.
Es importante tomar en cuenta estas cuestiones si eres un arrendador de inmuebles.
Es importante que conozcas las medidas preventivas que se han adoptado, así como el contenido de tu contrato.
Respecto a las medidas adoptadas a nivel federal, fue el pasado 30 de marzo, cuando se declaró oficialmente la situación como emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor.
Por lo que a partir de la entrada en vigor de dicho acuerdo es que la causa de fuerza mayor se actualiza para los efectos jurídicos que haya lugar en las relaciones contractuales.
Posteriormente, en fecha 31 de marzo del año en cuestión, se publicó el acuerdo que establece las acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria.
Al respecto se ordenó la suspensión inmediata del 30 de marzo al 30 de abril, de las actividades NO ESENCIALES.
Cabe mencionar, que no se establecieron cuáles son las actividades no esenciales, pero sí, cuáles son las esenciales, por lo que todo lo que no esté enlistado se deberá de considerar como tal.
Además, se exhorta a la población que NO participar en las actividades esenciales antes referidas a cumplir con el resguardo domiciliario.
Entiéndase por esto a la limitación voluntaria de movilidad, permaneciendo en el domicilio particular el mayor tiempo posible.
REVISA TU CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En virtud de que el contrato de arrendamiento, como el resto de los contratos, representa la manifestación de voluntad de las partes.
Por lo que haremos un análisis del contenido del contrato, dado que este puede prever una situación como la que se atraviesa hoy en día y se determinen los pasos a seguir.
O bien, cabe la posibilidad de que tu contrato contenga una cláusula de caso fortuito o fuerza mayor, y como ha quedado dicho, en virtud del acuerdo de fecha 30 de marzo, se configura para los efectos que en el contrato se determinen.
Si la cláusula de caso fortuito o fuerza mayor no resulta suficiente para regular la situación, o si bien, el contrato no contiene una cláusula en este sentido.
Por lo que se deberá de atender a la regulación específica del Código Civil para el Estado de Nuevo León, no sin antes haber determinado el uso del inmueble objeto de arrendamiento.
La determinación de uso de inmueble resulta importante, porque para los inmuebles con uso de casa –habitación, no les es aplicable la siguiente interpretación.
¿QUÉ DICE EL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN?
En el artículo 2325, se establece que:
“Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato”.
Por esta razón, se ha determinado que para quienes no se encuentran dentro del listado de actividades esenciales y en consecuencia les resulta aplicable la suspensión de actividades de forma inmediata, cuentan con un impedimento del uso del inmueble arrendado.
Se deberá de analizar cada caso en específico para determinar si el impedimento es total o parcial, lo que dependerá si sólo una parte de las actividades se encuentra catalogada como esencial.
Por ende, el inmueble se encuentra en uso de un espacio limitado para la continuación de dichas actividades.
Ante un impedimento de uso parcial del inmueble, se dispone lo siguiente en el artículo 2326:
“Si solo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.”
De lo anterior resulta que el arrendatario se encuentra facultado para, pronunciarse sobre la no causación de renta mientras dure el impedimiento, o bien la reducción parcial de la misma.
ACTIVIDADES ESENCIALES
- Estas son las principales actividades esenciales incluidas en los acuerdos que las autoridades sanitarias han publicado en el Diario Oficial de la Federación como parte de la emergencia del Covid-19.
- Las necesarias para atender la emergencia sanitaria como con la rama médica, paramédica, administrativa y de apoyo al Sistema Nacional de Salud, incluyendo los que participan en su abasto, servicios y proveeduría.
- Las involucradas en la seguridad pública y la protección ciudadana; en la defensa de la integridad y la soberanía nacionales; la procuración e impartición de justicia, así como la actividad legislativa (estatal y federal).
- Los sectores fundamentales de la economía como son los financieros, recaudación tributaria, distribución y venta de energéticos, gasolineras y gas, generación y distribución de agua potable, industria de alimentos y bebidas no alcohólicas, mercados de alimentos y supermercados, tiendas de autoservicio, abarrotes y venta de alimentos preparados.
- Los servicios de transporte de pasajero y de carga; producción agrícola, pesquera y pecuaria, agroindustria, industria química, productos de limpieza; ferreterías, mensajería, guardias en labores de seguridad privada; guarderías y estancias infantiles, asilos y estancias para personas adultas mayores, refugios y centros de atención a mujeres víctimas de violencia, sus hijas e hijos.
- Telecomunicaciones, y medios de información, servicios privados de emergencia, funerarios y de inhumación, logística (aeropuertos, puertos y ferrocarriles), y actividades cuya suspensión pueda tener efectos irreversibles para su continuación (empresas de producción de acero, cemento y vidrio, que tengan contratos vigentes con el Gobierno Federal, así como los considerados indispensables para Petróleos Mexicanos y la Comisión Federal de Electricidad).
- Las necesarias para la conservación, mantenimiento y reparación de la infraestructura crítica que asegura la producción y distribución de servicios, indispensables como agua potable, energía eléctrica, gas, petróleo, gasolina, turbosina, saneamiento básico, transporte público, infraestructura hospitalaria y médica, entre otros más que pudieran listarse en esta categoría.
- En acuerdo diverso, de fecha 14 de mayo de 2020, se adicionan a las actividades determinadas como esenciales la industria de la construcción, la minería y la fabricación de equipo de transporte.
TIPS PARA UN ARRENDADOR DE INMUEBLES
La contingencia que se vive hoy en día es complicada para todos, por lo que es importante llegar a un acuerdo con tu arrendatario, esto por lo que respecta el periodo oficial de la emergencia sanitaria, que hoy en día comprende del 30 de marzo al 30 de mayo de 2020, o bien para municipios de baja o nula transmisión al 18 de mayo de 2020. Es importante estar atentos a las posibles prórrogas de los periodos antes referidos.
En caso de llegar a un acuerdo, firma un convenio para que todo quede asentado de manera formal. Es importante verificar que el convenio que suscribas sea en términos de tu contrato de arrendamiento, comenzando por las partes que intervienen, ya que puede ser perjudicial que al mismo no comparezca el obligado solidario, por lo que no lo debes de dejar fuera de esto.
En caso de que el arrendatario haya otorgado fianza para garantizar sus obligaciones contractuales, es indispensable que previo a la firma del convenio modificatorio, se obtenga el consentimiento de la compañía afianzadora para evitar que se invalide la garantía.
Si acordaste una reducción de renta, emite tu factura por el monto íntegro y realiza una nota de crédito con respecto al importe de la reducción.
